Immobilier | Loi Denormandie : du neuf dans l’ancien

Inspiré de la loi « Pinel ancien », le « Denormandie ancien » s’ajoute à la liste des dispositifs d’investissement immobilier locatif. Son objectif : encourager la réhabilitation de logements dégradés dans les centres-villes dévitalisés, en échange d’une réduction d’impôt. Mode d’emploi.

Depuis le 1er janvier dernier, les propriétaires disposent d’une nouvelle opportunité de réduire leur impôt sur le revenu. Comment ? En recourant au dispositif « Denormandie ancien » (du nom de l’actuel ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie). Introduit par la loi de finances pour 2019, cet outil de défiscalisation immobilière assouplit les conditions d’acquisition d’un bien ancien avec travaux dans le cadre de la loi « Pinel ancien » déjà en place, dont il s’inspire et qu’il a vocation à remplacer. L’objectif du « Denormandie » ? Encourager les investisseurs locatifs particuliers à investir dans l’ancien et à rénover des logements (appartements, immeubles, ex-locaux commerciaux ou industriels à transformer en habitation) vacants et en mauvais état du parc d’habitat privé situés dans les centres-villes dégradés et dévitalisés.

Le nouveau dispositif est soumis à plusieurs conditions. D’abord, sont concernés les seuls biens anciens vides acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, uniquement dans les villes dites « moyennes » labellisées « Cœur de ville » (une première liste de 222 villes a été publiée), ou dans les agglomérations ayant conclu avec l’État une opération de revitalisation du territoire (ORT, on en dénombre une cinquantaine pour l’heure). La liste des communes éligibles doit être fixée par arrêté. À noter que là où le Pinel (neuf ou ancien) respecte un zonage géographiques tenant compte du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, le
« Denormandie » s’en affranchit totalement.

Plus besoin de réaliser des travaux lourds

Une autre condition tient à la réalisation de travaux dans le bien nouvellement acquis. Alors que le « Pinel ancien » fonctionne sur le principe d’une réhabilitation complète (il faut engager des travaux de gros œuvre), le « Denormandie » n’impose plus de faire des travaux de rénovation considérables. Ceux-ci doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération d’achat (prix du bien + frais d’acquisition + travaux). Soit, par exemple, au moins 50.000 euros pour l’achat d’un logement de 150.000 euros.

Ces travaux doivent obligatoirement être effectués par des professionnels titulaires du label RGE (Reconnu garant de l’environnement),ce qui signifie qu’ils ne peuvent pas être entrepris par le propriétaire-investisseur (ce qui le priverait du bénéfice de l’allègement fiscal). Ils doivent soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% dans le secteur individuel (20% dans le collectif), soit représenter deux types de travaux sur un bouquet de cinq. Ils peuvent consister, au choix du propriétaire, en un changement de chaudière, un changement de production d’eau, une isolation des combles, une isolation des murs ou une isolation des fenêtres. Là encore, un arrêté d’application est en attente. Une précision: contrairement aux règles du dispositif « Pinel ancien », l’état de décence du bien n’est pas une condition pour obtenir l’avantage fiscal « Denormandie ».

Mêmes plafonds de loyer et de ressources que le Pinel

Le nouveau dispositif fixe ensuite un plafond de dépenses prises en charge. Comme pour le Pinel, la réduction d’impôt offerte par le « Denormandie ancien » est calculée dans la limite de 300.000 euros d’investissement (par contribuable et pour une même année d’imposition) et de deux opérations de travaux par an. En outre, le prix d’achat ne peut dépasser 5.500 euros par mètre carré de surface habitable.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal procuré par le « Denormandie », l’acquéreur doit louer son logement rénové (non meublé) à un prix modéré à des ménages modestes ou de classe moyenne. Le bien doit constituer la résidence principale du locataire. Les plafonds de loyers et de ressources les locataires à respecter sont les mêmes que dans le Pinel (zonage A, A Bis, B1, B2 ou C). Là encore, l’avantage fiscal dépend de la durée pour laquelle le bailleur s’engage à louer son bien. Pour six ans, la réduction d’impôt atteint 12% par an du montant de l’investissement. S’il opte pour une location sur neuf ans, le taux passe à 18%.

Enfin, si l’engagement locatif est fixé à douze ans (le maximum), la réduction d’impôt se monte à 21% du prix de revient de l’immeuble (au rythme de 2% les neuf premières années, puis de 1% les trois années suivantes). En conséquence, l’avantage fiscal ne peut donc pas dépasser 63.000 euros (21% de 300.000 euros). Comme dans le Pinel, la réduction d’impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer.

Bien réfléchir avant d’investir

Dans un investissement « Denormandie » (comme en Pinel), le calcul de la réduction d’impôt est réalisé à partir du prix de revient du logement. Ce montant correspond à l’ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien, à savoir son prix et les différents frais engagés. Si un propriétaire ne doit pas investir plus de 300.000 euros par an pour profiter pleinement de l’avantage fiscal, il peut, en revanche, acheter jusqu’à deux logements par an en « Denormandie ». Mais la base de calcul de la réduction d’impôt reste soumise à ce plafond. À noter : ce plafond est commun au dispositif Pinel. Cela signifie que l’on peut acquérir un logement en « Denormandie » et un autre en « Pinel » durant la même année, la réduction d’impôt étant là encore calculée dans la limite de 300.000 euros investis. Pour rentabiliser son acquisition, il faut réfléchir avec soin avant de s’engager. Si le choix de la ville est un facteur non négligeable, c’est surtout l’emplacement du bien dans la commune qui est déterminant. Enfin, il faut calculer précisément, en fonction de son projet d’investissement, quel est le meilleur choix fiscal sur la durée entre le dispositif « Denormandie » ou l’utilisation du mécanisme du « déficit foncier», qui autorise la déductibilité des travaux des loyers et le report sur le revenu global de l’éventuel déficit foncier à hauteur de 10.700 euros par an.

Article issu du Mag 3AO n°41 de mars 2019