Défiscalisation immobilière : n’attendez pas la fin de l’année

Le mois de décembre approche. Pour ceux qui souhaitent payer moins d’impôts en 2020, il n’est pas trop tard pour tirer parti des avantages fiscaux liés à l’achat ou à la rénovation d’un bien immobilier locatif. Tour d’horizon des dispositifs.

En 2019, seuls 8% des foyers fiscaux ont eu un im­pôt à payer à cause de leurs revenus exceptionnels 2018. Après l’année blanche fiscale, 2020 constitue donc un retour à la normale où in­vestir dans un bien immobilier assorti d’un avantage fis­cal reprend tout son sens. Que ce soit dans le neuf ou dans l’an­cien, il existe plusieurs façons de défiscaliser avec l’immobilier. Pour profiter des réductions d’impôt et de déductions fiscales dans la perspective de la prochaine déclaration de revenus, mieux vaut ne pas tarder. Car le bénéfice des avantages fiscaux repose d’abord sur la condition sine qua non d’une réalisation de l’opération avant la fin de l’année.

« Sous certaines conditions, la défiscalisation Pinel peut atteindre jusqu’à 63.000 euros d’avantages fiscaux sur douze ans ».

 

  • LE DISPOSITIF PINEL

Improprement connu sous le terme de « loi Pinel», ce dispositif octroie une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’achat et de la mise en location d’un appartement neuf (le plus souvent) situé dans des zones géographiques où l’offre de logements de suffit pas à assouvir la demande. En louant pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, l’investisseur peut récupérer 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien sur la durée de mise en loca­tion (soit 2% par an jusqu’à 9 ans et 1% supplémen­taire par an jusqu’à 12 ans). La réduction d’impôt maximale peut atteindre 63.000 euros. Dans tous les cas, la réduction d’impôt est soumise au plafon­nement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer fiscal. Il est possible louer le logement à l’un de ses ascendants ou de ses descendants, à condition qu’ils soient détachés de son foyer fiscal. Il faut surtout avoir en tête que, plus qu’une simple défiscalisation, le Pinel est un investissement classique où la qualité de l’emplacement prime.

  • LE DISPOSITIF DE NORMANDIE

Dernier-né des outils de défiscalisation immo­bilière, le « Denormandie » – du nom de l’actuel ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie – est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Inspiré du« Pinel ancien», il entend inciter les investisseurs à rénover un logement vide en centre­ ville d’une commune éligible, généralement de villes moyennes nécessitant d’être redynamisées. À l’issue des travaux (au moins 25% du coût total de l’opération), le bien doit être mis en location à un prix raisonnable. Une réduction d’impôt de 12 à 21% de l’investissement est accordée en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12ans). Attention : la sélectivité est de mise, certaines villes éligibles pré­ sentant d’importants niveaux de vacance locative.

  • LA LOI MALRAUX

Réservé aux contribuables fortement imposés (tranches d’imposition à 41% ou 45%) et disposant d’une surface financière importante, l’investis­sement en loi Malraux permet de déduire de son impôt sur le revenu de 22% à 30% du montant des travaux de restauration d’un immeuble ré­sidentiel ancien classé situé dans certains quar­tiers. l’.avantage fiscal est calculé dans la limite de 400.000 euros de travaux par période de quatre années consécutives. La loi Malraux oblige à une mise en location du ou des logements rénovés pendant neuf années à l’issue des travaux. Avantage : les économies d’impôt induites échappent entière­ ment au plafonnement des niches fiscales.

  • LE DÉFICIT FONCIER

Particulièrement adapté aux contribuables dispo­sant de revenus fonciers importants et fortement imposés, le mécanisme du déficit foncier consiste à imputer les travaux de rénovation ou de réhabilita­tion d’un bien immobilier destiné à la location vide sur les loyers perçus. Ce qui permet de minorer sa base imposable. Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le total des revenus im­posables, dans la limite de 10.700 euros par an et à condition que le bien soit loué jusqu’à la fin de la troisième année qui suit l’année de constatation du déficit. Dans le cadre de l’instauration du prélè­vement à la source (PAS), et pour ne pas dissuader les propriétaires bailleurs d’effectuer des travaux en 2018, le législateur a mis en place un dispositif permettant de déduire en 2019 la moyenne des dépenses effectuées en 2018 et 2019. Par ailleurs, le contribuable qui n’a pas effectué de travaux en 2018 ne pourra déduire que la moitié des travaux réalisés en 2019.

  • LES MONUMENTS HISTORIQUES

L’investissement dans les monuments historiques (MH) donne droit à une déduction fiscale particulièrement importante pour l’achat et de la conservation d’un bâtiment classé ou labélisé par la Fondation du Patrimoine. Le contribuable peut ainsi déduire de son revenu 100% du montant des travaux et des intérêts d’emprunt, sans limite de temps ni de montant. Pour éviter une requalification de l’avantage fiscal, le bien doit néanmoins être détenu au moins 15 ans par son propriétaire. En 2019 et pour les personnes ayant déjà investi, le régime des monuments historiques est à titre transitoire calqué sur les dispositions appli­cables au déficit foncier (déductibilité de la moyenne des travaux réalisés en 2018 et 2019, soit au maxi­ mum la moitié des travaux effectués en 2019). Les personnes devenant propriétaires d’un MH à partir de cette année 2019 peuvent déduire leurs dépenses de travaux dans les conditions de droit commun.

Notez que la plupart de ces dispositifs se déclinent aussi sous forme de sociétés civiles de placement im­ mobilier fiscales (SCPI Pinel, SCPI Malraux, de déficit foncier et monuments historiques). Le principe est simple : au lieu d’acheter en direct, le contribuable souscrit des parts de la SCPI qui, à son tour, investit les fonds collectés auprès de l’ensemble des investisseurs dans des biens éligibles. Comparées à l’inves­tissement locatif en direct, ces SCPI ont l’avantage de permettre des mises de fonds modérées (quelques milliers d’euros la part suffisent). Mais c’est surtout un véhicule de placement qui permet de défiscaliser sans aucun souci de gestion des biens, qui est assu­rée dans son intégralité par une société de gestion. À noter : la durée de l’investissement est supérieure à celle d’un investissement direct.

Censi-Bouvard : un investissement en résidence-services

Le démembrement de propriété consiste à sé­parer en deux les droits de propriété : d’un côté, la nue-propriété (les murs) ; et de l’autre, son usufruit (la jouissance du bien). En contrepartie d’une décote sur le prix d’acquisition, le nu-pro­priétaire confie, pour une durée déterminée à l’avance, l’usufruit de son bien à un tiers (généra­lement un investisseur institutionnel ou un bail­ leur social). Durant cette période, l’usufruitier perçoit l’intégralité des loyers, assure la gestion du bien et s’acquitte des charges (frais d’entretien, travaux, taxe foncière…). Comme le nu-pro­priétaire ne perçoit pas de loyer, il ne déclare pas de revenus fonciers. Une fois le démembrement achevé, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien(nue-propriété+usufruit), automatiquement et sans frais, pour l’habiter, le louer ou le vendre. Un autre atout réside dans le fait que ce placement ne génère aucun impôt sur la fortune immobilière (IFI) durant toute la période de démembrement. Notez que ce dis­ positif s’applique aussi aux SCPI de rendement.

Le démembrement de propriété, un montage patrimonial

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard s’adresse aux investisseurs qui font l’acqui­sition d’un logement neuf – ou en état futur d’achèvement – dans une résidence avec services dédiés aux personnes âgées, han­dicapées ou aux étudiants (les résidences de tourisme en sont exclues depuis 2017), dans l’optique de le louer meublé pour une durée minimale de neuf ans par l’intermédiaire de l’exploitant des lieux. À la clé : une réduction d’impôt égale à 11% du montant investi, dans la limite d’un plafond annuel d’investisse­ ment de 300.000 euros, et la possibilité de récupérer la TVA incluse dans le prix (ce qui représente 19,6% du montant investi).

Par ailleurs, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), les revenus locatifs de l’investisseur sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers. Il faut éga­lement savoir que la réduction d’impôt maxi­ male (3.666 euros/an étalée sur neuf ans) est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros. En conséquence, le Censi­-Bouvard est une option peu optimale pour des investisseurs déjà fortement imposés.

Article issu du Mag 3AO n°48 d’Octobre 2019