Viager : libre ou occupé, quelles différences ?

On distingue généralement deux alternatives de transactions viagères. Dans un cas, le vendeur se réserve un droit d’habitation ; dans l’autre, l’acquéreur jouit immédiatement du bien immobilier. Décryptage.

 

Instauré dans le droit français depuis le Moyen Âge, le viager immobilier reste une pratique encore très confidentielle en France. Le chiffre de moins de 1% des transactions annuelles dans l’ancien revient souvent. Pourtant, s’il ne séduit qu’une infime partie de la population, le viager peut s’avérer une solution intéressante, et ce, à double titre. En effet, l’achat d’un bien en viager constitue un excellent moyen d’investir dans la pierre, tout en assurant un complément de revenus à de nombreux retraités.
 

« La répartition des charges entre l’acheteur et le vendeur varie selon le type de viager choisi ».

La réglementation du viager est inchangée depuis 1804, lors de l’introduction de cette institution séculaire dans le Code civil (articles 1968 à 1983). Le viager consiste à vendre un logement à une personne (appelé le« débirentier») en échange du paiement d’un « bouquet » – une somme de départ fixe constituant une partie du prix de vente -, et du versement d’une rente, tous les mois ou tous les trimestres, au vendeur (le « crédirentier ») pendant toute la durée de la vie de ce dernier (d’où le terme« viager»).
 

Une occupation par le vendeur…

Il existe traditionnellement deux types de viager immobilier : le viager occupé et le viager libre (nous ne parlerons pas ici du viager sans rente, dont l’unique coût pour l’acquéreur est le bou­quet). Le viager occupé – de très loin le plus cou­ rant – se caractérise par un démembrement du droit de propriété. La nue-propriété revient à l’acqué­reur de la maison ou de l’appartement, tandis que l’usus (droit d’usage) et parfois le fructus (la jouis­sance et l’utilité) demeurent pour le vendeur. En clair, le crédirentier se maintient dans les lieux à vie (jusqu’à son décès) ou à la renonciation de son droit d’usage (par exemple, dans le cas d’un départ en maison de retraite). Il existe de très rares cas dans lesquels l’acheteur peut vivre dans une partie de la maison, quand ces parties sont bien séparées.

Si le droit d’habitation relève du droit d’usage, le vendeur peut uniquement habiter le logement. Dans le cas où il garde l’usufruit du bien immo­bilier, il peut non seulement conserver la jouis­sance du bien, mais aussi en percevoir les fruits (en le mettant en location, par exemple).

En compensation, l’acquéreur bénéficie d’un prix d’achat intéressant car la valeur du bien est calculée avec une décote tenant compte de l’occupation du logement. Cet abattement d’oc­cupation va en diminuant proportionnellement à l’âge du crédirentier. Ainsi, la décote peut at­ teindre, par exemple, 30% si le vendeur a 90 ans et 50% s’il a 70 ans.
 

Beaucoup plus rare, le viager libre permet au dé­birentier de bénéficier de la jouissance du bien dès la signature de l’acte de vente devant le no­ taire. La vente s’effectuant en pleine propriété, l’acquéreur a immédiatement la libre disposition du bien. Il peut soit y emménager avec sa famille et en faire sa résidence principale (usus), soit le louer à une tierce personne (fructus), soit le re­ vendre (abusus, ou droit d’aliénation) s’il y trouve son intérêt. En d’autres termes, la nue-propriété et l’usufruit se trouvent concentrés entre les mains du seul acheteur. De facto, le vendeur renonce à son droit d’usage et d’habitation pour le logement concerné. Lorsque l’acte authentique est paraphé, il libère aussitôt le bien, en échange du paiement du bouquet et de la rente.

Contrairement à un viager occupé, le viager libre ne peut pas prétendre au mécanisme de la décote. C’est la raison pour laquelle le prix de vente est plus élevé dans le cadre d’un viager libre.
 

Quid du bouquet et de la rente viagère ?

Que ce soit dans un viager occupé ou dans un via­ger libre, l’apport du bouquet n’a pas un caractère obligatoire. Son versement relève d’une libre négo­ciation entre le crédirentier et le débirentier. Dans la pratique, son montant représente environ 20 à 30% de la valeur totale du bien. Dans tous les cas, plus le bouquet est élevé et plus la rente viagère est faible. De même, plus le vendeur est âgé et plus le montant du bouquet est élevé.

Qu’en est-il de la rente viagère ? Elle est fixée, sous l’égide du notaire, sur la base de l’espérance de vie du vendeur et selon les tables de mortalité pour les rentes viagères établies par l’lnsee. Entrent également en jeu la valeur du bien immobilier, le montant du bouquet et l’âge du vendeur et, donc, son espérance de vie. Mais la disponibilité du bien est également un facteur fondamental à prendre en compte pour calcu­ler son montant.

Dans le cas d’un viager libre, la rente à fractionner de façon périodique correspond intégralement à la valeur de l’immeuble. Autrement dit, le prix du bien immobilier est converti en rente. La rente est plus élevée, car la valeur marchande du bien ne subit pas de décote d’occupation. En revanche, dans le cas d’un viager occupé, la rente versée par le débirentier est moins élevée, car on déduit l’indemnité d’occupation.
 

Des charges réparties différemment

La répartition des charges et des taxes entre le vendeur et l’acheteur constitue l’une des différences majeures entre un viager occupé et un viager libre. Lorsque la vente s’effectue en viager occupé, le crédirentier conserve à sa charge :

  • la part des charges locatives définies par le décret du 26 aout 1987 (eau, électricité, chauffage)
  • la souscription d’une assurance à même de couvrir les risques locatifs (en tant qu’occupant non-proprié­taire)
  • l’entretien courant et les menues réparations (travaux de peinture dans le logement, changement des joints de robinet, maintenance de la chaudière, ramonage de la cheminée, etc.)
  • la taxe d’habitation
  • la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), dont le montant figure sur l’avis de taxe foncière.

De son côté, le débirentier est redevable :

  • de la taxe foncière
  • des gros travaux ou réparations, tels que le ravalement de façade, la rénovation de la toiture ou le remplacement de divers éléments de la charpente
  • de l’assurance de l’immeuble
  • de l’assurance propriétaire non-occupant du bien
  • des honoraires du syndic en cas de vente d’un logement en copropriété

Et pour une viager libre ? On se trouve là dans une situation de vente ordinaire. Là, l’acheteur doit assu­mer toutes les charges (y compris les impôts locaux), les dépenses d’entretien et les réparations du bien. En conséquence, le vendeur est libéré de toutes les charges. Il n’a donc plus à s’acquitter de la taxe fon­cière, de la taxe d’habitation, des frais de gros travaux, ni des charges locatives.
 

Viager libre ou occcupé: quelle fiscalité ?

Qu’il soit libre ou occupé, le viager présente des par­ticularités en matière d’impôts. Concernant d’abord la rente viagère perçue chaque année par le vendeur, elle est soumise dans tous les cas à l’impôt sur le re­ venu (IR), et ce, après la prise en compte d’un abat­tement calculé en fonction de l’âge au moment de la vente. Pour rappel, la fraction imposable va de70% si le crédirentier a moins de 50 ans, à 30% à partir de 70 ans. Quant à l’acquéreur, il n’a aucun avantage particulier. Il ne peut opérer aucune déduction sur la rente versée, que ce soit en viager occupé ou en viager libre.

Quelle imposition au titre de l’impôt sur la fortune im­mobilière (IFI,l’ex-lSF) ? Dans la mesure où sa rente via­gère correspond à une créance sur l’acheteur (et non à un actif immobilier), le vendeur n’a pas à faire rentrer le capital représentatif de la rente dans sa base Im­ posable à l’IFI. En revanche, s’il s’est réservé l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation du bien (viager occupé), Il est tenu de déclarer à l’IFI la valeur d’oc­cupation du bien. Celle-ci est évaluée conformément au barème forfaitaire prévu par l’article 669 du Code général des impôts (CGI) selon l’âge de l’usufruitier.

Dans le cas d’un viager occupé, et même s’il n’a pas encore laJouissance du bien, l’acquéreur doit déclarer à l’IFI la valeur de la nue-propriété de l’immeuble. Il peut, en revanche, déduire de la valeur déclarée le capital représentatif de la rente qu’il verse. Dans le scénario d’un viager libre, le débirentier doit décla­rer à l’IFI l’intégralité de la valeur du bien. Il doit, en contrepartie, intégrer dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente qu’il verse.

 
Article issu du Mag 3AO n°50 de décembre 2019