Défiscalisation immobilière : Pinel, c’est le moment de vous lancer !

C’est la dernière ligne droite pour ceux qui souhaitent effectuer en 2020 un investisse­ment locatif neuf via le dispositif Pinel. D’autant qu’à compter du 1er janvier prochain, les avantages fiscaux ne concerneront plus les maisons individuelles, mais uniquement les appartements.

« À vos marques, prêt, défiscalisez ! » Les contri­buables qui souhaitent profiter des réductions fis­cales et des déductions d’impôt l’année prochaine par le biais d’un investissement dans un bien immo­bilier neuf ne doivent pas tarder à boucler leur dos­sier. En effet, l’acquisition doit être impérativement finalisée avant le 31 décembre 2020 pour bénéficier des avantages fiscaux. Parmi les investissements locatifs défiscalisants figure toujours en bonne place le « Pinel ». Point d’étape sur ce dispositif, cen­sé arriver à échéance fin 2021.

 

ZONES À FORTE DEMANDE LOCATIVE

La défiscalisation Pinel (ou « Loi Pinel »,  du nom de l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel), dont le mécanisme est prévu à l’article 199 novo-vicies du Code général des impôts (CGI), s’adresse notamment aux contribuables imposables qui souhaitent investir dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement (achat sur plan) pour le mettre en location nue (vide) à usage de résidence principale savoir : un dispositif Pinel existe aussi pour les logements anciens). Y sont également éli­gibles les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) par le biais d’une « SCPI Pinel ».

« Des loyers décorrélés des revenus des locataires accroissent la menace de carence locative ».

Pour investir en « Loi Pinel », il faut d’abord détermi­ner où se trouve le bien neuf à mettre en location. Cette année encore, le dispositif reste applicable dans des zones géographiques dites « tendues », caractérisées par le fait que les habitants ont des difficultés à se loger à cause d’une offre de loge­ments neuf trop faible et des loyers élevés. Seules sont concernées les villes de plus de 250.000 ha­bitants (zones A bis, A et 81). Deux exceptions au zonage  national  existent  toutefois : le nouveau « Pinel breton » (voir encadré) et les logements si­tués dans des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD). Petit aparté : le logement locatif doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par les textes. S’il ne répond pas à la réglementation thermique RT 2012 (appelée à être remplacée par la réglementation en­vironnementale 2020 dès l’été 2021), le propriétaire bailleur  ne pourra prétendre au dispositif Pinel.

 

TOUJOURS JUSQU’À 21% DE RÉDUCTION D’IMPÔT

En louant son logement neuf via la Loi Pinel (pour rappel, le bien doit être mis à la location dans l’an­née suivant son achèvement ou son acquisition), l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu dont le taux varie en fonction de la durée de la location qu’il a choisie. L‘avantage s’élève à :

  • 12% du prix du prix de revient du logement si l’ap­partement ou la maison est loué pour une durée minimale de 6 ans (soit 36.000 euros maximum ou 6.000 euros/an)
  • 18% pour une location d’une durée minimale de 9 ans (54.000 euros maximum ou 6.000 euros/an)
  • 21% si la location dure 12 ans (63.000 euros maxi­mum ou 6.000 euros/an sur les 9 premières an­nées, puis 3.000 euros/an sur les 3 dernières)

      La réduction d’impôt est déterminée en fonction d’un plafond de prix de 5.500 euros/m 2, la base de calcul ne pouvant pas dépasser 300.000 euros. Petit rappel : le nombre d’acquisitions en Loi Pinel est limi­té à deux logement par an, toujours dans le respect de ces plafonds. Le propriétaire peut louer le bien à un membre de sa famille, à condition que ce dernier n’appartienne pas au foyer fiscal de l’investisseur.

       

      ÉVITER LA VACANCE LOCATIVE…

      Pour conserver les avantages fiscaux, l’investis­seur doit respecter des conditions de loyers et de plafond de ressources des locataires. De plus, le logement ne doit pas connaître de vacance locative supérieure à un an, sachant que celle-ci ne doit pas être du fait du propriétaire. D’où l’importance de choisir un bien dans un quartier attractif, pour augmenter ses chances de trouver un locataire. Des solutions existent pour éviter la vacance lo­cative. Tout d’abord, ne pas appliquer un loyer trop élevé par rapport au marché. Ensuite, savoir « vendre » son bien au futur occupant : il faut soi­gner les photos et être exhaustif dans sa descrip­tion sur l’annonce de mise en location.

       

      RECENTRAGE SUR LE COLLECTIF EN 2021

      À ce jour, les particuliers peuvent investir en Loi Pinel dans des appartement neufs (option choisie par la très grande majorité d’entre eux), mais éga­lement dans des maisons neuves. Toutefois, cette deuxième opportunité va très prochainement s’éteindre. Et pour cause : l’article 161 de la loi de finances pour 2020 a recentré le dispositif sur les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Conséquence : à compter du 1er janvier 2021, il sera interdit de faire construire un pavillon pour investir en Pinel.

      Ceux qui veulent encore profiter de cette possibilité doivent donc se dépêcher : ils doivent déposer leur demande de permis de construire avant le 31 décembre 2020. C’est donc le moment ou jamais pour se lancer dans un tel projet. Un solution d’autant plus intéressante que, depuis la crise sanitaire liée au Covid-19 et l’expérience du confinement, les candidats à l’acquisition manifestent un intérêt croissant pour les biens immobiliers disposant d’une grande surface et d’un jardin.

      Frais d’intermédiation bientôt déplafonnés ?

      Depuis le 1er janvier 2020. le montant hors taxe des frais et commissions directs et indirects imputés par les différents intermédiaires commer­ciaux (vendeurs. promoteurs) liés à une acquisition immobilière ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel ne peut excéder 10% du prix de revient du logement (prix d’achat. honoraires de notaire…). À défaut de respecter ce plafond, l’intermédiaire (cosigna­taire de l’acte authentique) est pas­sible d’une amende administrative dont le montant ne pourra excéder dix fois les frais excédant le plafond. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) et les distributeurs de l’AFIL (Association française de l’immobilier locatif) qui dénoncent “une entrave à la liberté d’entreprendre”, ont déposé un recours devant le Conseil d’État pour demander l’annulation du décret. Dans un arrêt rendu le 22juillet 2020. la plus haute juridiction administrative fran­çaise a donné raison aux professionnels. Elle a. dans la foulée. adressé une question prioritaire de constitutionna­lité au Conseil constitutionnel. Ce der­nier disposait de trois mois pour juger de la conformité du texte. À l’heure où nous écrivons ces lignes, les sages n’ont toujours pas rendu leur décision.

      La Bretagne, région test pour le zonage Pinel

      Depuis  le  31  mars  2020, et jusqu’au 31 décembre 2021. le gouvernement mène une expérimentation pour régio­naliser les investissements « Loi Pinel » en Bretagne. Alors qu’en 2019 seules les zones tendues de Rennes et de Saint-Malo étaient éligibles, ce sont désormais 58 communes des zones B2 et C (auparavant exclues du cadre natio­nal du dispositif) qui profitent aussi de la défiscalisation. Parmi elles figurent quelques grandes villes comme Brest, Quimper, Lorient ou encore Vannes. Le « Pinel Breton » fonctionne glo­balement comme le Pinel national. À ceci près que l’arrêté du préfet de région. en date du 19 mars 2020. fixe des plafonds de loyer mensuel spéci­fiques (voir tableau ci-dessous) pour chaque commune ou partie de commune éligible. Ces plafonds seront révisés le 1er janvier prochain. Quant aux plafonds de ressources des loca­taires. ils restent identiques à ceux appliqués dans le dispositif initial. Autre particularité : le propriétaire bailleur bénéficiant de la réduction d’impôt pour des investissements ré­alisés en Bretagne, devra remplir une déclaration annuelle spécifique auprès des impôts. Devront y figurer la fiche d’identité du logement mis en location, le niveau de ressources du locataire à la conclusion ou au renouvellement du bail, ainsi que le montant des loyers perçus au cours de l’année.

      Plafond de loyer

       

      Article issu du Mag 3AO n°60 d’octobre 2020