Immobilier post Covid : quelles transformations ?
L’épidémie du nouveau coronavirus n’a ni refroidi, ni différé l’envie de propriété immobilière des Français. On a même assisté ces derniers mois à un rebond des ventes de logements anciens, toujours dans un contexte de taux bas. Autres tendances lourdes : le dynamisme confirmé des villes moyennes et le retour en grâce des résidences secondaires. Tour d’horizon.
D’aucuns avaient imaginé que, compte tenu de la crise sanitaire engendrée par le nouveau corona virus à l’orée du printemps 2020, le marché im mobilier allait s’effondrer. Aujourd’hui, force est de constater que le diagnostic parait bien éloigné de ces prédictions de Cassandre. Après le creux généré par les premiers épisodes de confinement l’année passée, le rebond est impressionnant. Preuve, une fois encore, que la pierre conserve son statut de valeur refuge auprès des Français. Sauf que la pandémie a modifié la structure même de la demande, faisant ainsi naître de nouvelles perspectives.
RECORD DE VENTES DANS L’ANCIEN, MALGRÉ LA CRISE
La dynamique retrouvée du marché s’est d’abord traduite par le niveau conséquent des volumes de ventes. L’année 2021 a, en effet, démarré sur des chapeaux de roue pour les agences immobilières. Au 31 mars dernier, ce sont 1,08 million de logements anciens qui ont changé de mains sur douze mois dans notre pays, selon l’indice établi en commun par les notaires et l’Institut national de la statistique et des études économiques (lnsee). Rapporté au stock de biens disponibles, le nombre de transactions a dépassé le pic enregistré fin 2019. Un record porté avant tout par la province, où quelque 900.000 opérations ont été conclues sur la période.
Conséquence directe : des prix tirés vers le haut dans tout le pays, à hauteur de 5,9% sur un an. Un constat observé sur le marché de l’ancien, comme sur celui du neuf. Au premier trimestre de cette année, la progression des prix a davantage été marquée pour les maisons (+6,5%) que pour les appartements (+5,1%), toujours selon les notaires et l’lnsee. Cette inclination pour les maisons individuelles est notamment soutenue par le marché en Île-de-France, où les prix ont bondi de 7,1% sur les trois premiers mois de 2021 (contre +6,8% fin 2020), d’après les derniers chiffres des notaires du Grand Paris. À l’inverse, la montée du prix des appartements a ralenti dans la région francilienne en début d’année (+3,6%, contre +6,1% au dernier trimestre 2020). Selon les prévisions des notaires, la valeur des maisons devrait encore s’apprécier de 4% (3% en tenant compte de la correction des variations saisonnières) en Île-de-France en ce mois de juillet, par rapport à avril.
UN IMPÉRIEUX BESOIN D’ESPACE ET DE VERDURE
Il faut dire qu’après un an de pandémie, une tendance très nette à la recherche de logements avec balcon, jardin ou terrasse, hors des centres-villes, a vu le jour. Longtemps considérés comme accessoires, ces espaces extérieurs apparaissent dorénavant comme essentiels (c’est même devenu l’un des premiers critères pour 23% des acheteurs dans le neuf). Cet engouement, qui semblait se dessiner lentement au sortir du premier confinement, s’est depuis nettement confirmé. Un phénomène assurément encouragé par le développement du télétravail, qui autorise désormais à se projeter dans un nouveau chez-soi plus éloigné de son bureau.
Contraintes financières, marché tendu, temps de transport à rallonge… La pandémie a, de facto, conduit à une prise de conscience forte au sein de la population urbaine en général, davantage marquée sur le marché parisien en particulier. De là à parler d’un exode massif et durable vers la campagne, il n’y a qu’un pas… qu’un grand nombre d’acteurs du marché immobilier se refusent encore à franchir.
Bien sûr, un certain nombre de Parisiens ont décidé de plier bagage avec la pandémie (les CSP + étant les plus nombreux à déserter la capitale). Mais la plupart n’ont pas changé de région. Les envies de verdure se sont souvent concrétisées par l’acquisition d’un logement un peu plus grand en Île-de-France. Cela s’est traduit par une hausse des prix sur un an de 5,8% en Petite Couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis,Val-de-Marne) et de 4,4% en Grande Couronne (Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d’Oise), selon les Notaires du Grand Paris. La tension a, là encore, été plus forte pour les maisons, avec une progression des prix d’environ 7% sur l’ensemble de la région.
LES VILLES MOYENNES TIRENT LEUR ÉPINGLE DU JEU
Autre tendance que l’on sentait poindre, mais qui s’est largement accentuée avec la crise sanitaire : l’appétit grandissant pour les villes moyennes. Autrefois ringardisées, assommées par la désindustrialisation et la fermeture des services publics, elles sont aujourd’hui très recherchées. Selon le deuxième baromètre des villes moyennes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville (ACV), réalisé par leConseil supérieur du notariat et publié le 15 juin dernier, ces communes prisées pour leur taille humaine et leurs loyers abordables ont enregistré en 2020 une hausse des ventes de mai sons et d’appartements (296.160 transactions l’an passé, contre 283.290 en 2019). D’importants volumes de ventes ont été observés à Moulins, Sète, Besançon, Pau, Lisieux, Saintes ou encore Autun. Par ailleurs, les notaires font état d’une nette augmentation des acquéreurs en provenance d’île-de-France dans les départements de l’Eure, de l’Orne et de l’Yonne.
« Ce sont les villes moyennes, situées à proximité des grandes agglomérations, qui séduisent davantage les futurs acquéreurs ».
Reste que si les habitants des grandes agglomérations rêvent de grands espaces, il n’est pas question pour autant de s’isoler. Ce sont les villes moyennes, situées à proximité des grandes métropoles (à une heure maxi mum en train) et garantissant une connexion haut débit à Internet (le télétravail partiel empêche tout exode lointain), qui séduisent pour l’acquisition de sa nouvelle résidence principale. Une règle qui se vérifie également sur le marché des résidences secondaires, qui connaît lui aussi une véritable frénésie chez nombre de citadins traumatisés par les confinements successifs.
DES TAUX DE CRÉDIT TOUJOURS BAS. MAIS…
Si le marché immobilier est à nouveau dynamique, c’est aussi grâce à des taux d’intérêt maintenus au plancher. La remontée constatée au début du premier confinement n’a finalement été qu’éphémère. En mai, les taux de prêt immobilier affichaient un taux moyen historiquement bas de 1,07%, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Et rien ne semble annoncer un revirement à moyen terme.
Malgré les incertitudes économiques liées à la crise sanitaire, les banques continuent de soutenir la de mande de crédits immobiliers dans des conditions financières attractives. Mais elles se montrent tou jours plus sélectives. Obtenir un prêt s’avère plus difficile qu’avant la pandémie pour certains profils. Les banques restent fileuses vis-à-vis de ceux qui se présentent sans apport personnel ou qui travaillent dans des secteurs fragilisés, notamment.
Les résidences secondaires ont à nouveau la cote
Selon une étude de l’lnsee, au début de l’année 2020, on dénombrait 3,6 millions de résidences secondaires. Loin de s’essouffler, la tendance s’est amplifiée à la faveur de la crise liée à la Covid-19. D’après les données de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), ce marché représente actuellement 17% des transactions. C’était à peine 10%en2019. Une embellie qui s’explique, entre autres, par la banalisation du télétravail. Car si la résidence secondaire correspondait à un pied-à-terre où l’on venait se détendre le week-end ou quelques semaines par an, c’est désormais un havre de paix où l’on peut se rendre quelques jours dans la semaine.
Sur les quatre premiers mois de 2021, Pretto a fait état d’une augmentation de 30% de l’intention d’acheter une résidence secondaire par rapport à janvier-avril 2019. Qui sont les nouveaux convertis ? Sur la base de plus de 12.000 simulations de prêts réalisées sur son site, le courtier immobilier en ligne a tracé l’évolution de la demande. « Le profil type fait ressortir une personne de 44 ans, dont le salaire net mensuel est de 5.700 euros. apport moyen s’élève à 52.000 euros, alors que le prix moyen du bien financé est de 225.000 euros », décrypte Pierre Chapon, président de Pretto.
Côté géographie, avec 12,3 % des demandes, l’Occitanie est la première région de France recherchée pour une résidence secondaire. L’Auvergne-Rhône-Alpes (11,6%) et la Nouvelle-Aquitaine (11,4%) complètent le podium. Quant aux Franciliens, ils se tournent en priorité… vers l’Île-de-France. La Normandie, arrivée en deuxième position des régions qu’ils convoitent, fait face à une tension immobilière devenue prégnante. Sur certains biens, les hausses de prix peuvent atteindre 20% !
Article issu du Mag 3AO n°69 de juillet 2021
