Immobilier : quelles perspectives pour 2021 ?
Activité du marché, accès au crédit, taux d’intérêt… Que nous réserve l’année en cours en matière d’immobilier, alors que la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 joue les prolongations. Éléments de réponse.
« Résilience ». C’est le terme couramment employé par les analystes pour caractériser le marché français de l’immobilier d’habitation en 2020. Il faut dire que le secteur demeure l’un des rares à ne pas avoir été mis à genoux par la crise sanitaire. Malgré une année marquée par deux épisodes de confinement et les menaces de prolongation de l’épidémie de nouveau coronavirus, l’effondrement tant redouté n’a finalement pas eu lieu.
LA PIERRE TOUJOURS RÉSISTANTE CETTE ANNÉE ?
Certes, le nombre de transactions dans l’ancien a connu un léger recul l’an passé. Mais avec près de 980.000 opérations en rythme annuel, selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), le cru 2020 est plus qu’honorable si on le compare au niveau record de près de 1,1 million de ventes atteint en 2019.
La plupart des professionnels de l’immobilier s’attendent à un ajustement du marché. Selon eux, cela devrait se traduire par une baisse des volumes, loin encore une fois du scénario d’un écroulement. Le président de la Fnaim, Jean-Marc Torrollion, pronostique ainsi autour de 900.000 transactions en 2021. Il faut dire qu’un mot d’ordre s’impose plus que jamais : la prudence. Car cette année, le marché risque d’être fortement mis à l’épreuve des effets secondaires de la Covid-19 sur le plan économique. « La crise est devant nous », a averti début janvier le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, Bruno Le Maire. Avec, notamment, un chômage attendu en forte hausse, les offres de vente devraient donc continuer de se rétracter. En effet, dans ce contexte empreint d’incertitude, nombre de propriétaires qui ambitionnaient de vendre leur bien en vue d’une nouvelle acquisition préfèrent, pour l’instant, abandonner leur projet.
L’OMBRE D’UNE BAISSE DES PRIX ?
« Miraculé » (pour reprendre l’expression du président du réseau Century21, Laurent Vimont), le marché de l’immobilier ancien l’est aussi si l’on regarde l’évolution des prix sur les douze derniers mois. Ceux qui avaient prédit que la Covid-19 entraînerait une dégringolade ont, là encore, fait fausse route. Non seulement les prix se sont maintenus, mais ils ont continué à progresser en 2020. Une hausse moyenne de 4%, selon la Fnaim (3,8% si l’on tient compte de l’inflation). La Fédération souligne que le prix moyen du mètre carré s’établissait au niveau national à 2.807 euros à la fin de l’année dernière (3.884 euros pour les appartements et 2.276 pour les maisons). À quoi les candidats à l’achat ou la vente doivent-ils donc s’attendre cette année ? Rares sont les experts du marché qui osent s’aventurer à faire des prévisions, tant l’exercice est périlleux. En tout cas, ceux qui s’y risquent semblent s’entendre sur un point : la hausse des prix de l’immobilier résidentiel ancien enregistrée l’an dernier devrait s’interrompre. Meilleurs Agents table sur « une baisse limitée des prix de 1% au niveau national en 2021 ». Le groupe BPCE prévoit « un repli des prix de 1 à 2% en moyenne», quand l’agence de notation Moody’s estime que les prix des logements français pourraient reculer de 2% cette année. D’autres, à l’instar du baromètre LPI-SeLoger, anticipent pour le premier semestre une poursuite du ralentissement de la hausse entamé dès la fin 2020.
LA REVANCHE DES VILLES MOYENNES ?
Cette éventuelle correction devrait, selon certains analystes, toucher avant tout les grandes villes. Et en premier lieu, Paris. La capitale, où les prix ont conservé leur dynamique de croissance l’année passée (+ 3,4%, soit 10.534 euros le mètre carré), pour rait connaître une baisse du fait d’une diminution des transactions. D’après les notaires de France, à fin février 2021, les prix y ont moins augmenté sur un an que dans l’ensemble de IIe-de-France. Une première depuis 2013.
« Paris pourrait connaître une baisse des prix du fait d’une diminution des transactions ».
Ces mêmes notaires notent un « déplacement du marché » vers la banlieue. Un phénomène largement accentué par le développement du télétravail à partir du premier confinement. La Fnaim estime, qu’outre Paris – et, dans une moindre mesure la Petite Couronne -, l’assagissement des prix pourrait également concerner les dix premières villes de France. Parmi elles, figurent notamment Lyonet Bordeaux, où la hausse a déjà décéléré en 2020. Avec un prix moyen du mètre carré qui s’établit respectivement à 4.658 euros et 4.624 euros, selon le baromètre annuel de MeilleursAgents, la capitale des Gaules et la métropole girondine occupent encore les places des villes les plus chères de l’Hexagone derrière Paris (voir tableau par ailleurs). En revanche, la crise sanitaire pourrait signer en 2021 la revanche des villes moyennes. Une tendance à un rééquilibrage territorial confirmée par les données de Meilleurs Taux, selon qui Angers et Le Mans figurent en tête des destinations où le pouvoir d’achat immobilier (calculé en partant d’un emprunt d’une mensualité de 1.000 euros sur 20 ans à taux fixe) a le plus fortement reculé l’an dernier. Selon la même source, la loi de l’offre et de la demande devrait aussi tirer les prix vers le haut à Toulon, Caen, Nîmes, Le Havre, Reims ou encore Dijon.
DES TAUX DE CRÉDIT BAS, MAIS…
Mais une fois encore, c’est sur le front des taux de crédit que l’attention se portera en 2021. Une année qui a bien commencé, avec des conditions d’emprunt tou jours aussi favorables. Après un deuxième semestre 2020 de baisses, les taux ont à nouveau connu un recul en janvier dernier. « Les meilleurs profils peuvent encore espérer un taux de prêt inférieur à 1% sur 20 ans », explique Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis courtage. « Dans un contexte général de forte concurrence entre les banques pour capter de nouveaux clients et en raison de taux directeurs nuls, les taux de crédit immobilier devraient rester bas durant au moins le premier semestre 2021 », explique Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement, au diapason avec la plupart des acteurs du secteurs sur cette prospective. D’autant que l’on devrait assister cette année au retour d’une partie des emprunteurs exclus du marché en 2020 (notamment les primo-accédants).
Une conséquence directe de l’assouplissement des recommandations du Haut comité de stabilité financière (HCSF). Un an après avoir durci les conditions d’octroi d’un prêt immobilier, l’autorité a accepté de desserrer l’étau pour les prétendants à l’accession à la propriété. Depuis le 1er janvier, le taux d’effort moyen (mensualité rapportée au revenu mensuel) maximum des emprunteurs est passé de 33 à 35% ; la durée maximum d’un emprunt dans le neuf – notamment les ventes en l’état futur d’achèvement (Vefa) et les contrats de construction de maisons individuelles -, de 25 à 27 ans ; et le volume de dérogations à ces règles, de 15% à 20% de la production des banques.
Il n’empêche que la surveillance du risque de crédit demeurera une priorité en 2021. En clair, si les banques sont autorisées à plus d’indulgence, elles sont plus que jamais guidées par le souci de vigilance. D’abord, il reste toujours compliqué d’obtenir un crédit sans apport dans les mois qui viennent. Ensuite, une attention toute particulière continue d’être portée sur les dossiers de salariés qui officient dans les secteurs les plus affectés par la propagation du virus (aéronautique, restauration et évènementiel en tête). Autant dire que la situation de crise n’incite guère les établissements bancaires à alléger les conditions d’octroi d’un crédit. En résumé, le contexte économique et sanitaire de meure un paramètre essentiel pour juger de l’évolution du marché immobilier cette année. Reste désormais à savoir si, une fois encore, ce dit marché prendra les anticipations à contre-pied…
Article issu du Mag 3AO n°64 de février 2021
