Marché immobilier : à quoi faut-il s’attendre en 2020 ?

2019 a été marquée par une effervescence inédite sur le front des transactions immobilières. Mais quelles sont les perspectives pour cette année? Évolution des prix, taux de crédit, investissement locatif… Tour d’horizon.

« Euphorique », « spectaculaire », « ultra-dyna­mique » : que de superlatifs entendus ici ou là pour qualifier le marché de l’immobilier ancien au terme de l’année 2019 ! li faut dire que le secteur vient de battre un nouveau record en termes de ventes. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) es­ time à près de 1,075 million le nombre de transac­tions enregistrées en 2019. Cela représente une augmentation de 11.4% par rapport à 2018. Et c’est même 55% de plus qu’il y a seulement cinq ans… L’appétence des Français pour l’accession à la pro­priété s’est concrétisée dans un contexte de de­ mande soutenue et de poursuite de la hausse des prix. Ces derniers se sont appréciés en moyenne de 4,9% sur un an au niveau national (+3,9% pour les appartements et +3,1% pour les maisons), toujours selon Fnaim. Celle-ci indique qu’il fallait compter en moyenne 2.700 euros pour s’offrir un mètre carré de propriété l’année passée.

Si les ménages (notamment les primo-accédants) ont pu mener à bien leur projet immobilier, que ce soit pour se loger ou pour investir, c’est avant tout parce qu’ils ont profité en 2019 de conditions d’em­prunt particulièrement attractives. D’abord des taux de crédit aux plus bas (1,13% en moyenne au dernier trimestre d’après l’Observatoire Crédit Logement/ CSA), ensuite une baisse du taux d’apport personnel, enfin des durées d’emprunt dépassant vingt ans.

Le marché immobilier va-t-il poursuivre sur sa pente ascendante ou va-t-il se retourner ? Eléments de réponse, au regard des dernières données et des diverses prédictions.

 

DES HAUSSES DE PRIX GLOBALEMENT MOINS IMPORTANTES

Si la plupart des professionnels de l’immobilier anti­cipent une poursuite de la hausse des prix des logements en 2020, ils pensent qu’elle sera plus modérée que l’année précédente. L’analyse des avant-contrats signés laisse augurer une hausse de l’ordre de 2 à 3% en 2020 sur l’ensemble du territoire », indique Mr Frédéric Violeau, président de l’Institut notarial de droit immobilier. De son côté, la Fnaim table sur une augmentation de 2%, avec une progression de 4% à Paris et sa première couronne ainsi que dans les grandes villes, et une stabilité en zone rurale. Une fois de plus, les tensions sur les prix ne vont pas se répercuter de manière uniforme sur le ter­ritoire. Les pics devraient atteindre en moyenne 5% dans les grandes agglomérations, de plus en
plus confrontées à un déséquilibre entre l’offre et la demande. t:envolée des prix sera toujours au rendez-vous, mais à un degré moindre. C’est, bien sûr, le cas à Paris, où le prix moyen au mètre carré d’un appartement dépasse désormais les 10.000 euros dans quatorze des vingt arrondissements. Mais la tendance au ralentissement entamée au printemps 2019 dans la capitale devrait se poursuivre en 2020. Confrontés à la pénurie de biens dans Paris intra-mu­ros, les acheteurs se tournent de plus en plus vers la proche banlieue qui voit, en toute logique, ses prix se revaloriser.

“La tendance au ralentissement des prix des logements, entamée au printemps 2019 à Paris, devrait se poursuivre cette année.”

À Bordeaux, où les prix au mètre carré ont bondi ces dernières années, la décélération devrait s’ac­centuer. Les futurs acquéreurs désertent la cité girondine au profit des communes avoisinantes (Mérignac ou Pessac), où les tarifs restent plus abor­dables. Même phénomène à Lille, où la demande se déplace sur Villeneuve-d’Ascq ou sur Roubaix. A contrario, Lyon et dans les grandes agglomérations du Grand Ouest devraient assister à une accéléra­tion de la hausse des prix en 2020. Forte de son at­tractivité économique et démographique, la capitale des Gaules occupe désormais la place de deuxième ville la plus chère de France (devant Bordeaux). Le mètre carré était coté à 4.230 euros fin 2019, selon la Fnaim. En parallèle, le coup de chaud enregistré ces derniers mois sur la façade atlantique, notamment à Nantes, Rennes, Brest, Angers ou Saint-Nazaire, est également à surveiller.

VERS UN CRÉDIT PLUS CHER ?

Mais c’est sur le front des taux des crédits que se portent les attentions. Car soucieuses d’éviter une « surchauffe » du crédit immobilier susceptible de peser sur le bilan des banques, les autorités monétaires – en tête, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) – ont d’ores et déjà appelé les banques à se montrer plus regardantes et à revenir à des pratiques plus «saines» sur le crédit.

Dans ses recommandations émises en décembre, le HCSF a demandé aux établissements bancaires de ne pas octroyer de prêts dont les rembourse­ments représentent plus de 33% des revenus disponibles des emprunteurs et de ne pas dépasser une durée de prêt de vingt-cinq ans. Des nouvelles règles qu’appliquent déjà certaines banques, qui avaient déjà mis un coup de frein à l’octroi de crédit immobilier fin 2019.

Conséquence : « Le nombre d’emprunteurs devrait bais­ser d’environ 10% cette année », prédit Michel Mouillart, professeur d’économie et dirigeant de l’Observatoire des crédits aux ménages, proche de la Fédération bancaire française (FBF). De facto, environ 100.000 ménages vont potentiellement perdre l’accès au crédit en 2020. Premiers recalés : les ménages modestes et ceux ayant des revenus moyens. Certains de ces ménages, pourtant solvables et en capacité d’emprunter, se voient même refuser leur crédit immobilier.
Les ménages emprunteurs plus aisés ne devraient, quant à eux, pas être affectés outre mesure par les recomman­dations du HCSF. En cas de remontée des taux, ils peuvent plus facilement modifier leur plan de finance­ment. Cela se traduit généralement soit par une augmentation de leur apport personnel, soit par un recours supplémentaire au crédit (ils évitent alors de puiser dans leur épargne tout en em­pruntant à moindre coût).

Raréfaction de l’offre entraînant la hausse des prix, d’un côté. Resserrement des critères d’octroi des crédits au détriment des ménages aux reve­nus moyens et modestes. Et pourtant, les acteurs de l’immobiliers anticipent une bonne tenue du marché.

LA PIERRE, PLUS QUE JAMAIS VALEUR REFUGE

Dans un contexte de taux de crédit extrême­ment bas et de faible rendement des produits d’épargne (voir l’érosion subie par les fonds en euros de l’assurance-vie), l’investissement im­mobilier demeure encore cette année une va­leur sûre. Que ce soit pour habiter le logement ; mais aussi pour se lancer dans un investisse­ment locatif. Où se tourner en 2020 pour profi­ter au mieux des dispositifs de défiscalisation ?

« Regardez du côté des villes universitaires, comme Reims, Grenoble ou Chambéry. Les prix restent abordables, avec une perspective de rendements attractifs », conseille Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. « Si vous disposez de moyens financiers plus importants, visez en revanche Toulouse, Bordeaux ou Rennes », poursuit-il.


« Sans oublier le ‘Denormandie ancien’ destiné aux immeubles anciens à réhabiliter, à condition de bien connaitre le marché local », ajoute-t-il. Un investissement immobilier qui se justifie éga­lement dans le contexte troublé du débat autour de la réforme des retraites. « Ce placement offre est une source de revenus complémentaires ap­préciable pour ceux qui souhaitent préparer leur retraite », argue Me Frédéric Violeau.

Article issu du Mag 3AO n°52 de février 2020